土地について
評価のしくみ
固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。
１ 地目
地目は、宅地、田、畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目
は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）現在の現況の地目によります。
２ 地積
地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。
３ 価格
価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価格をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。
４ 路線価等の公開
納税者の方々に土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価額の基礎となる路線価が全て公
開されています。また、標準宅地の所在についても公開されています。
＜路線価とは＞
路線価とは、市街地等において道路に付けられた価格のことであり、具体的には、道路に接する標準的な宅地の１㎡当たりの価格をいいます。宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況（奥行、間口、形状等）に応じて求められます。
＜標準宅地とは＞
標準宅地とは、市町村内の地域ごとに、その主要な道路に接した標準的な宅地をいいます。この主要な道路の路線価は、この標準宅地についての地価公示価格や鑑定評価価格等を基にして求められ、その他の道路については、この主要な道路の路線価を基にして道路の幅員や公共施設からの距離等に応じて求められます。
住宅用地に対する課税標準の特例
住宅用地については、その税負担を特に軽減する必要から課税標準の特例措置が設けられています。
（１）専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地
・・・その土地の全部（家屋の床面積の１０倍まで）
（２）併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地
・・・その土地の面積（家屋の床面積の１０倍まで）に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地
２ 住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、またはその効用を果たすために使用されている一
画地をいいます。したがって、賦課期日（１月１日）現在において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは
住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建
築中であり、一定の条件を満たすと認める土地については、所有者の申請に基づき、住宅用地として取り扱うことと
なります。
３ 住宅用地の範囲
特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。
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家 屋 |
居住部分の割合 |
住宅用地の率 |
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イ |
専用住宅 |
全部 |
１．０ |
|
ロ |
ハ以外の併用住宅 |
４分の１以上２分の１未満 |
０．５ |
|
２分の１以上 |
１．０ |
||
|
ハ |
地上５階建以上の耐火建築物である併用住宅 |
４分の１以上２分の１未満 |
０．５ |
|
２分の１以上４分の３未満 |
０．７５ |
||
|
４分の３以上 |
１．０ |
（１）小規模住宅用地
２００㎡以下の住宅用地（２００㎡を超える場合は、住宅１戸あたり２００㎡までの部分。）を小規模住宅用地と
いいます。小規模住宅用地の課税標準額については、価格の６分の１の額を最高限度額とする特例措置があり
ます。
（２）その他の住宅用地
小規模住宅用地を超える部分の住宅用地をその他の住宅用地といいます。たとえば、３００㎡の住宅用地（一
戸建て住宅の敷地）であれば、２００㎡分が小規模住宅用地で、残りの１００㎡分がその他の住宅用地となりま
す。その他の住宅用地の課税標準額については、価格の３分の１の額を最高限度額とする特例措置がありま
す。
事例１
住居戸数が２戸の長屋建ての家屋があります。その敷地面積は、６００㎡で、家屋の床面積は、２００㎡です。住宅用地の取り扱いはどのようになりますか。
解説１
事例の家屋は、専用住宅であり、その床面積の１０倍（２００㎡×１０）までを限度として住宅用地とされるので、この場合は、６００㎡全部が住宅用地となります。また、住宅用地の面積が２００㎡を超え、住居戸数が２戸ですので、４００㎡分（２００㎡×２）が小規模住宅用地となり、残りの２００㎡分（６００㎡－４００㎡）がその他の住宅用地となります。
事例２
１００㎡の平家建家屋（併用住宅）を所有しており、６０㎡が診療所になっており、残りの４０㎡が住宅部分となっています。その土地の敷地面積は３００㎡です。住宅用地の扱いはどのようになりますか。
解説２
事例の家屋は居宅部分が、４分の１以上２分の１未満の併用住宅ですので、住宅用地の率が０．５になります。（上の表「住宅用地の範囲」を参照）つまり、土地の敷地面積の半分の１５０㎡が住宅用地、残り半分の１５０㎡が非住宅用地の扱いになります。また、住宅用地の１５０㎡はすべて小規模住宅用地となります。
※この住宅用地に対する特例は、居住用の家が建っていない土地（非住宅用地）になった場合は、適用がなくなり、税額が３倍～６倍に上昇します。なお、新築等により、非住宅用地から住宅用地（居住のために家を建てている土地）に変更になった場合や、住宅用地から非住宅用地に変更になった場合は、住宅用地異動申告書の提出をしていただくことになっております。また、住宅が災害により滅失した場合で、他の建物、構築物の用に供されていない土地は、２年間に限り、住宅用地として取り扱われます。
（１月２日以後に発生した災害によるもので、次年度分以降の固定資産税について適用されます。）
宅地に対する税負担の調整措置
平成８年度までの宅地の税負担は、大部分の土地が評価額の上昇割合に応じてなだらかに上昇する負担調整措置等が行われてきましたが、平成９年度の評価替えに伴い、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準（新評価額に対する前年度の課税標準額の割合）を均衡化させることをより重視する税負担の調整措置が講じられ、宅地について、負担水準の高い土地は税負担を引き下げ、または据え置き、一方、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を引き上げることによって、負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。また、平成９年度から１７年度まで導入されていました、著しい地価の下落に対応した臨時的な税負担の据置措置は平成１８年度廃止されました。
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負担水準の求め方 |
「負担水準」とは、個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すものです。
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①税負担が前年度より下がる場合
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商業地等の宅地 |
負担水準が０．７を超える土地の固定資産税の課税標準額は、負担水準を０．７とした場合の課税標準額まで引き下げます。 （課税標準額の計算は次のようになります。） 課税標準額＝評価額×０．７ 「商業地等の宅地」とは、住宅用地以外の宅地や農地以外の土地のうち評価がその土地と状況が類似している宅地の評価額に比準して決定される土地（「宅地比準土地」）のことをいいます。 |
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住宅用地 |
負担水準が１．０を超える土地の固定資産税の課税標準額は、負担水準を１．０とした場合の課税標準額まで下がります。 |
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商業地等の宅地 |
負担水準が０．６以上０．７以下の土地は、前年度の課税標準額に据え置きます。 |
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住宅用地 |
負担水準が０．８以上の土地は、前年度の課税標準額に据え置きます。 |
③税負担が前年度よりもなだらかに上昇する場合
①・②以外の宅地については、平成１８年度から平成２０年度の固定資産税の課税標準額は、以下のようになり、なだらかに課税標準額が上昇します。
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商業地等の宅地 |
負担水準が６０％未満の商業地等 課税標準額＝前年度課税標準額＋評価額×５％ ※ただし、課税標準額が評価額の６０％を上回る場合には評価額の６０％を課税標準額とし、評価額の２０％を下回る場合には評価額の２０％を課税標準額とします |
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住宅用地 |
負担水準が８０％未満の住宅用地 課税標準額＝前年度課税標準額＋本則課税標準額×５％ 本則課税標準額＝評価額×住宅用地特例率(１／６又は１／３） ※ただし、課税標準額が本則課税標準額の８０％を上回る場合には本則課税標準額の８０％を課税標準額とし、本則課税標準額の２０％を下回る場合には本則課税標準額の２０％を課税標準額とします。 |
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